“產權式酒店”信托業(yè)務專題交流
來源：www.beiwo888.cn 時間：2004-05-08
一、產權式酒店的背景知識介紹
1、產權式酒店的起緣
v 產權式酒店由“時權酒店”（TIME SHARE）（中文譯為“泰慕賽爾”）演變而來。由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設施在特定時間里的使用權。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大耐提。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進行了真正意義上的時權經營，向旅客出售了在特定時間內享有旅館住宿和娛樂設施的權利。
v 產權式酒店的共同特點是都建于景色優(yōu)美的旅游業(yè)和經濟比較活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的出租率（一般年出租率大于40％）和物業(yè)升值空間。
v 產權式酒店作為一種特殊投資和消費模式，符合經濟資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門向社會開放，對公眾推出一種即是消費又是存儲，既是服務又是家產，既可自用又可贈送的特殊商品，是房地產業(yè)和旅游業(yè)的有效結合，是經濟發(fā)展到一定程度的必然產物。無論對發(fā)展商還是投資商，產權式酒店都孕育著豐富的商機。
2、產權式酒店的性質
v 產權式酒店是一種新型的經營方式，開發(fā)商通過出售產權客房回籠資金，擴大經營規(guī)模，分散經營風險，并借助國際酒店網絡提高客源質量，實現盈利。
v 產權式酒店實際上為酒店起到了一個組合投資的作用。首先它不是集資形式的債務關系，投資者獲得的是明確界定的產權；其次，它不是一般的購買房產，因為其產權除了單獨界定的酒店中某間客房外，還包括酒店統(tǒng)一提供的各種配套服務設施的享用權；第三，它不是股權，投資者自然不用承擔酒店經營的風險，也不享有類似股東的權益。因此它的實際意義是有效地解決了龐大的投資難于流動變現而個人閑散投資難于有效集聚之間的矛盾，從而尋找到了兩者雙贏的結合點。
v 對投資者來講，產權式酒店是一種風險小、回報穩(wěn)定的投資方式，有明確的產權界定作為投資憑證，具有很強的穩(wěn)定性和增值預期；而投資房產者也可以跳出單一的"購房出租"模式，實現"異地置業(yè)"。對賓館酒店來講，產權式酒店為直接融資開辟了新的渠道，是實施滾動發(fā)展的有效措施；對當地政府來講，又增加了新的稅源。
v 在歐美等旅游及經貿發(fā)達的國家和地區(qū)，產權式酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報，進行休閑、度假、娛樂為目的的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產類，它與旅游經濟、貿易及房地產是有機結合互動發(fā)展的關系。
v 產權式酒店與別墅、普通商品住宅及商務寫字樓等又有著明顯區(qū)別，購買產權式酒店，在享受超值服務、彰顯身份和地位的同時，更有不菲的投資回報，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲蓄及國債投資等相比，投入輕松、風險小、回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。
3、產權式酒店的類型
v(1)時權酒店是將酒店的每個單位分為一定的時間（如：一年產值51周，共51個時間份），出售每一個時間份的使用權。消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時間（如一周）的居住權。
v(2)純產權/投資型酒店是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的管理回報。純產權酒店又分為商務型和度假型。
產權式商務酒店，主要分布在紐約、芝加哥、倫敦等地的CBD地區(qū)；度假型產權式度假酒店，主要分布于如今風行的夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地區(qū)。
v(3)養(yǎng)老型/住宅型酒店是指投資人（往往是最終消費者），購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。在退休前委托管理公司經營管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。一般情況下該物業(yè)在產權人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有。
v(4)高爾夫、登山、滑雪圣地的度假村指在高爾夫、登山、滑雪等運動圣地開發(fā)的度假別墅項目。
v(5)時值度假型酒店指消費者購買一定數量的“分數”，這些“分數”就成為他們購買產品的貨幣。他們可以使用這些“分數”在不同時間、地點、檔次的度假靈活選擇其分數所能負擔的住宿設施。消費者不擁有使用權和產權。只是為休閑消費提供便利，優(yōu)惠和更多選擇?！胺謹怠毕M可以獲得更大的折扣和免費居住時間。
4、產權式酒店的發(fā)展現狀
v 20世紀70年代，歐美發(fā)達國家進入“豐裕社會”，中產家庭成為社會主流，在旅游創(chuàng)新過程中，第一批產權酒店在法國阿爾卑斯山脈地區(qū)興起，并立即在瑞士和歐美傳播開來。之后的20年中逐漸向北美，加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，成為旅游發(fā)達國家地區(qū)頗受大眾階層和企業(yè)集團青睞的投資方式。
v 產權酒店這種新穎的經營方式和投資方式已經在世界旅游及貿易口岸城市迅速發(fā)展起來。據資料顯示，[WTO國際貿易組織，1996]全球產權酒店1986-1995年年平均增長15.8%。1980年，全球500個旅游目的地板15.5萬個家庭購買了產權式酒店；1995年，全球81個國家4000個旅游地點有35萬個家庭購買了產權式酒店；[Ragatzass.ciates，1992]80年代到90年代初，全球產權式酒店銷售收入已達40億美元，到2004年，全球產權式酒店銷售將達300億美元。所有信息表明，產權式酒店將成為旅游及貿易發(fā)展過程中的一種重要的經營創(chuàng)新模式，同時成為最受中產家庭青睞的投資工具。
v 在中國內地，從1995年開始流行，目前上海、北京、廣州、南京、青島、北海、珠海、蘭州、昆明、深圳、海南等地均開始出現各種形式的產權酒店。業(yè)內人士估計，從今年起，全國各地產權式酒店的經營數量將會大幅上升。
5、產權式酒店市場發(fā)育條件
v超前發(fā)展的經濟環(huán)境，創(chuàng)造了酒店式公寓的市場需求 。經濟政策和社會政策推動和經濟發(fā)展，人均GDP達到一定標準，第三產業(yè)得到了蓬勃地發(fā)展，社會上形成一定規(guī)模的中產階級。
v開放前沿的經營理念，產生了大量的SOHO族企業(yè)運行方式和個人工作方式?；ヂ摼W逐漸進入企業(yè)運行的具體領域和個人工作的細節(jié)，由于全球最新的企業(yè)經營理念的沖擊，部分企業(yè)的部分工作人員的工作特點是可以在非控制環(huán)境下更加自由地自我完成經理的指令。
v全新的生活方式，產生了產權式酒店的需求 。人們在相對富裕之后，就會追求一種充分享受自由、閑適、舒展、方便而有品位、有層次的生活標準。為追求現代生活方式的人們，提供了越來越多的社會公休假期的休閑型居家產品，使家庭假期生活的豐富多彩，或與朋友親戚共同度假、共享假期、共同享受生活。
v新的投資觀念，促進了產權式酒店的發(fā)展。恩格爾系數低于一定標準時，表明具備了個人投資能力。產權式酒店作為一種投資品種得到了市場的認同。
二、投資實例分析
1、金華國貿大廈南樓實施“產權式酒店”分析
v 區(qū)域范圍：金華國貿大廈南樓共292套客房。每套標準房平均占用建筑面積44.86平方米（含公攤面積），其中，單套自用建筑面積為27.38平方米。
v 首期推出中低區(qū)第6-14層155間標準房，每間平均售價24.8萬元。
v 投資者的權利及義務
（1） 投資者一次付清標房售賣價后，取得該房所有權，發(fā)放房地產部門核發(fā)的權證（辦證費用由投資者負擔）。
（2） 投資者購買標房后，返租給酒店經營，約定委托經營后，酒店按年給予每套標準客房壹萬貳仟肆佰元投資回報（年投資報酬額率為5%，如遇銀行利率調整另行約定），并免費給予每套客房每年15天的入住權，若15天/年免房未入住，年底可獲取4000元現金回報。（五一、國慶、元旦、春節(jié)等節(jié)假日期間每套客房每年不得超過五天免費入住日，返租協議另簽）。
（3） 投資者將客房作為自己住宅入住的，應服從酒店統(tǒng)一安排，酒店按每天每間50至70元收取配套設施服務費，居住期間須遵守酒店的各項管理（包括社會治安、消防管理等制度）。（限6樓、7樓）
（4） 投資者將客房實行返租或入住應在年前15天與酒店簽訂協議（今年可在購房合同簽訂時簽訂好返租協議）。
（5） 為保持酒店設備統(tǒng)一美觀，客房內設備不得隨意處置。
（6） 投資者將客房作為自己住宅入住時，由投資者辦理客房財產保險，返租給酒店經營的，由酒店辦理財產保險。
（7）投資方如要向銀行實行7成10年的按揭貸款，實行按揭貸款的必須與大廈第一業(yè)主、銀行三方簽訂客房折價回購協議。
（8）投資方在使用期內實行轉讓時，由雙方自行辦理房地產權證過戶手續(xù)，過戶費用自理，轉讓損益部分由轉讓者自負。
（9）投資者將客房返租給酒店經營的，酒店在每年12月25日至30日結付投資回報。永久返租給酒店經營的，設備由酒店負責維修、保養(yǎng)、更新。
（10）投資者將客房作為住宅入住的，按月在月初前5日交清配套設施服務費，享受同其他客房同等的酒店服務。凡自住者必須按規(guī)定交足配套設施服務費，否則酒店有權處置。屬酒店提供的設備由酒店進行維護、保養(yǎng)，酒店統(tǒng)一更新設備（不可移動的）時，入住房也同時更新，入住房更新設備費用由入住者負擔。維修、保養(yǎng)、更新設備無法入住時，由酒店統(tǒng)一安排相應客房。入住者損壞酒店設備的，按酒店規(guī)定賠償。
（11）投資者將客房實行自住和返租混用的期內維修、保養(yǎng)、更新設備（不可移動的）的費用雙方按時間比例分攤。投資者入住期間，入住價享受3.2折特別優(yōu)惠（限120天內），同時實際委托經營天數，公司或賓館按比例給予投資者回報。
單套投資實例分析
房號： 1008房
建筑面積： 44.86M2
售價： 24.8萬元
首付： 7.5萬元
年回報： 16400元（含免房未入住回報4000元）
投資回報率： 近7%
15年收回投資額： （不計房產增值及回報上漲）
三、產權式酒店蘇州市場剖析
1、產權式酒店蘇州市場剖析
2003年的蘇州地產市場除了風頭十足、上座率極高的“別墅”外，大約就屬“酒店式公寓”這個概念項目最為炙手可熱。隨著吳中區(qū)金茂凱悅的成功，酒店式公寓的租金一路上揚，其較高的投資回報率吸引了眾多人的目光。隨后，市區(qū)、高新區(qū)的酒店式公寓如雨后春筍般出現在我們的這個城市中。
但是國外高檔的星級酒店式公寓一般都具備國際標準的軟硬件設施，出租率達90%以上，租金比一般公寓高出40%至50%，但不提供產權分割出售，即只租不售。
蘇州市場的酒店式公寓大都由爛尾樓改建而成，而這些爛尾樓的土地大都是商辦用地，由于不能按住宅樓的身份進行出售，因此才遮遮掩掩冠以“酒店式”頭銜，實質只是“全裝修小戶型”，或者是產權式酒店。
雖然當今可售產權式酒店越來越成為新的投資趨勢，但就國外成熟的市場來看這僅僅只是一種階段性產品。
A：金茂凱悅 產品描述（特殊賣點）：蘇州第一個爛尾樓改造工程，蘇州首座精裝酒店式公寓。 主力戶型、配比、價格：南、北兩座樓，總建筑面積23000平米，22層，6種套型，共360套。30－92平米／套，以40－50平米為主，92平米少量。 周圍環(huán)境、配套：吳中區(qū)偏遠地區(qū)，目前周圍沒有商業(yè)、商務配套設施及氛圍；交通不方便，僅有吳中公交線、22路；上島咖啡、新島咖啡。 物業(yè)管理：英國威格斯物業(yè)管理顧問，蘇州洲際物業(yè)管理有限公司。 投資回報分析：可回租，由物業(yè)管理公司代辦，每年承諾回報為業(yè)主購買房屋總價的8％；現出租價格小戶在1500－2000元／月，大戶在3500－4000元／月；市場價格已升值。 綜合分析：爛尾樓改造，公共空間狹隘，通風差；吳中區(qū)首個產權式酒店公寓，彌補市場空白；低單價，低總價，低月供；建筑設計、空間設計、物業(yè)管理由國外著名事務機構擔綱。
產品效果：交房三個月來，入住率為30％，有居住也有辦公的，電梯有噪聲，餐廳、會所等配套服務設施未到位。說明此產品實際還是定位于公寓模式，未按酒店式標準提供服務，后續(xù)的物業(yè)管理水平問題已初步顯現。對開發(fā)商而言，其已完成盤活爛尾樓的使命；對投資者而言，還是具有一定的風險。
類似于此模式的還有位于石路的時代晶華、賽風夢想家；閶胥路的富達都市E站、茉莉花國際大酒店；新區(qū)的獅山麗晶、獅上峰匯、嘉業(yè)陽光假日；園區(qū)的師惠樂章；十全街的相皇國際；南門的摩登99等。
B： 明遠國際大酒店
規(guī)模：7層建筑 標準：四星級酒店 區(qū)位：蘇州觀前核心商圈
配套：各項酒店高端設施
管理：聘請酒店專業(yè)公司為業(yè)主管理服務
簡要評價：蘇州作為世界著名的旅游勝地和中國經濟綜合實力較強的城市之一，明遠國際大酒店作為蘇州產權式酒店的開山手筆，拭目以待其市場效應。
類似于此類模式的還有位于觀前的觀前大酒店。
四、信托介入產權式酒店模式探析
1、介入前提
對于一些手頭有產權式酒店項目資源但缺乏開發(fā)資金的建設主體開發(fā)公司（項目資源關系要清晰、可靠），信托公司可以發(fā)揮自己的投融資優(yōu)勢，利用信托平臺，介入項目開發(fā)，以市場劃手段和開發(fā)公司一道合作開發(fā)產權式酒店項目，以期達到合作雙方共贏的局面；甚至在開發(fā)過程中信托公司可以發(fā)揮主導作用，分食項目的大部分利潤，體現金融資本運作力量和效率。
目標客戶必須具備一定的開發(fā)實力、一定的規(guī)模和較高的社會信譽。
2、如何介入
開發(fā)階段：開發(fā)公司必須具有完整的土地使用權、用地規(guī)劃、建筑規(guī)劃、消防審批、人防審批等項目上門先決條件，總之項目資源關系要清晰。解決項目開發(fā)資金問題一般通過自有資金和對外籌資兩條途徑解決，最后通過出售產權式酒店給小業(yè)主獲取銷售款，償還籌資款、回收自有資金并實現一定項目利潤。
經營階段：開發(fā)公司把酒店移交給通過招標競選出的酒店管理公司經營管理，此后小業(yè)主和酒店管理公司只是租賃關系，酒店管理公司依靠其網絡和能力經營生存。
考慮到信托項目的存續(xù)期，短中期項目運作市場認可度較高，因此信托資金一般介入開發(fā)階段為宜，期限短風險相對易控制。
3、框架思路
在設計信托方式時，可以是股權投資或貸款方式的集合資金信托，可以先設立財產權信托然后發(fā)起受益權投資計劃，也可以是直接設立銷售收入的權利信托方式。
股權/貸款方式法律關系清晰、簡單，因此以此為例來說明，對開發(fā)公司而言主要是體現融資功能；但在信托公司與其合作過程中要傾向于體現部分投資功效，共同完成項目開發(fā)，通過銷售款回籠實現合作利潤?？梢约s定當項目實際利潤率超過一定標準時，信托真正按股權比例參與項目利潤分配；項目實際利潤率未達到一定標準時，按約定收益率結算。
§ 發(fā)行集合資金信托計劃，募集一定規(guī)模的資金。
§ 蘇州信托以股權或貸款或兩者結合方式運用于開發(fā)公司,與開發(fā)公司簽訂協議或合同等輔助法律支撐文件。
§ 開發(fā)公司按原計劃實施產權式酒店項目的開發(fā)。
§ 信托計劃的委托人或受益人在同等條件下享有優(yōu)先購買酒店式公寓并且享有購房折扣的權利，其在信托計劃項下相應的受益金額可以折抵一部分產權酒店款；如果委托人放棄優(yōu)先購買權，則開發(fā)公司可以向市場銷售，銷售回款進入銷售專戶。
§開發(fā)公司完成項目的整體銷售，負責償還信托貸款或信托股權清退款。
§蘇州信托負責信托利益的分配清算，信托計劃終結。
2、開展產權式酒店信托業(yè)務的SWOT分析
v優(yōu)勢（S）：信托平臺優(yōu)勢，資金籌措優(yōu)勢，具備專業(yè)投資管理團隊，實現投融資有效結合運作，達到資源消耗低、經濟效益好的目的。
v劣勢（W）：由大量產權式酒店支撐的交換體系先天不足，無法給消費者帶來便利和實惠；支持產權式酒店的法律法規(guī)幾乎為零；政府監(jiān)管缺位、行業(yè)信用存在問題；市場定位不明確。
v機會（O）：開發(fā)商開發(fā)出優(yōu)秀旅游地產項目，在項目完成后交給專業(yè)的管理公司按照產權式酒店模式進行銷售和管理，隨著產權式酒店數量的增加和加盟，國內交換體系在逐步完善后與國外交換體系進行并軌，行業(yè)進入良性運轉，此時旅游地產和分時度假將逐步成為中國旅游業(yè)的主導產業(yè)，各項法律法規(guī)相繼頒布實施，政府的監(jiān)督職能進一步體現。最終實現旅游地產＝產權式酒店＝分時度假＝消費者一體化多方共贏局面。
v威脅（T）：同業(yè)的業(yè)務競爭；北租、浙租等租賃公司通過租賃行業(yè)開展一些結構融資業(yè)務可以達到同意目的；一些新興商業(yè)銀行變通方式的融資業(yè)務。
1、產權式酒店的起緣
v 產權式酒店由“時權酒店”（TIME SHARE）（中文譯為“泰慕賽爾”）演變而來。由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設施在特定時間里的使用權。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大耐提。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進行了真正意義上的時權經營，向旅客出售了在特定時間內享有旅館住宿和娛樂設施的權利。
v 產權式酒店的共同特點是都建于景色優(yōu)美的旅游業(yè)和經濟比較活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的出租率（一般年出租率大于40％）和物業(yè)升值空間。
v 產權式酒店作為一種特殊投資和消費模式，符合經濟資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門向社會開放，對公眾推出一種即是消費又是存儲，既是服務又是家產，既可自用又可贈送的特殊商品，是房地產業(yè)和旅游業(yè)的有效結合，是經濟發(fā)展到一定程度的必然產物。無論對發(fā)展商還是投資商，產權式酒店都孕育著豐富的商機。
2、產權式酒店的性質
v 產權式酒店是一種新型的經營方式，開發(fā)商通過出售產權客房回籠資金，擴大經營規(guī)模，分散經營風險，并借助國際酒店網絡提高客源質量，實現盈利。
v 產權式酒店實際上為酒店起到了一個組合投資的作用。首先它不是集資形式的債務關系，投資者獲得的是明確界定的產權；其次，它不是一般的購買房產，因為其產權除了單獨界定的酒店中某間客房外，還包括酒店統(tǒng)一提供的各種配套服務設施的享用權；第三，它不是股權，投資者自然不用承擔酒店經營的風險，也不享有類似股東的權益。因此它的實際意義是有效地解決了龐大的投資難于流動變現而個人閑散投資難于有效集聚之間的矛盾，從而尋找到了兩者雙贏的結合點。
v 對投資者來講，產權式酒店是一種風險小、回報穩(wěn)定的投資方式，有明確的產權界定作為投資憑證，具有很強的穩(wěn)定性和增值預期；而投資房產者也可以跳出單一的"購房出租"模式，實現"異地置業(yè)"。對賓館酒店來講，產權式酒店為直接融資開辟了新的渠道，是實施滾動發(fā)展的有效措施；對當地政府來講，又增加了新的稅源。
v 在歐美等旅游及經貿發(fā)達的國家和地區(qū)，產權式酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報，進行休閑、度假、娛樂為目的的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產類，它與旅游經濟、貿易及房地產是有機結合互動發(fā)展的關系。
v 產權式酒店與別墅、普通商品住宅及商務寫字樓等又有著明顯區(qū)別，購買產權式酒店，在享受超值服務、彰顯身份和地位的同時，更有不菲的投資回報，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲蓄及國債投資等相比，投入輕松、風險小、回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。
3、產權式酒店的類型
v(1)時權酒店是將酒店的每個單位分為一定的時間（如：一年產值51周，共51個時間份），出售每一個時間份的使用權。消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時間（如一周）的居住權。
v(2)純產權/投資型酒店是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的管理回報。純產權酒店又分為商務型和度假型。
產權式商務酒店，主要分布在紐約、芝加哥、倫敦等地的CBD地區(qū)；度假型產權式度假酒店，主要分布于如今風行的夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地區(qū)。
v(3)養(yǎng)老型/住宅型酒店是指投資人（往往是最終消費者），購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。在退休前委托管理公司經營管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。一般情況下該物業(yè)在產權人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有。
v(4)高爾夫、登山、滑雪圣地的度假村指在高爾夫、登山、滑雪等運動圣地開發(fā)的度假別墅項目。
v(5)時值度假型酒店指消費者購買一定數量的“分數”，這些“分數”就成為他們購買產品的貨幣。他們可以使用這些“分數”在不同時間、地點、檔次的度假靈活選擇其分數所能負擔的住宿設施。消費者不擁有使用權和產權。只是為休閑消費提供便利，優(yōu)惠和更多選擇?！胺謹怠毕M可以獲得更大的折扣和免費居住時間。
4、產權式酒店的發(fā)展現狀
v 20世紀70年代，歐美發(fā)達國家進入“豐裕社會”，中產家庭成為社會主流，在旅游創(chuàng)新過程中，第一批產權酒店在法國阿爾卑斯山脈地區(qū)興起，并立即在瑞士和歐美傳播開來。之后的20年中逐漸向北美，加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，成為旅游發(fā)達國家地區(qū)頗受大眾階層和企業(yè)集團青睞的投資方式。
v 產權酒店這種新穎的經營方式和投資方式已經在世界旅游及貿易口岸城市迅速發(fā)展起來。據資料顯示，[WTO國際貿易組織，1996]全球產權酒店1986-1995年年平均增長15.8%。1980年，全球500個旅游目的地板15.5萬個家庭購買了產權式酒店；1995年，全球81個國家4000個旅游地點有35萬個家庭購買了產權式酒店；[Ragatzass.ciates，1992]80年代到90年代初，全球產權式酒店銷售收入已達40億美元，到2004年，全球產權式酒店銷售將達300億美元。所有信息表明，產權式酒店將成為旅游及貿易發(fā)展過程中的一種重要的經營創(chuàng)新模式，同時成為最受中產家庭青睞的投資工具。
v 在中國內地，從1995年開始流行，目前上海、北京、廣州、南京、青島、北海、珠海、蘭州、昆明、深圳、海南等地均開始出現各種形式的產權酒店。業(yè)內人士估計，從今年起，全國各地產權式酒店的經營數量將會大幅上升。
5、產權式酒店市場發(fā)育條件
v超前發(fā)展的經濟環(huán)境，創(chuàng)造了酒店式公寓的市場需求 。經濟政策和社會政策推動和經濟發(fā)展，人均GDP達到一定標準，第三產業(yè)得到了蓬勃地發(fā)展，社會上形成一定規(guī)模的中產階級。
v開放前沿的經營理念，產生了大量的SOHO族企業(yè)運行方式和個人工作方式?；ヂ摼W逐漸進入企業(yè)運行的具體領域和個人工作的細節(jié)，由于全球最新的企業(yè)經營理念的沖擊，部分企業(yè)的部分工作人員的工作特點是可以在非控制環(huán)境下更加自由地自我完成經理的指令。
v全新的生活方式，產生了產權式酒店的需求 。人們在相對富裕之后，就會追求一種充分享受自由、閑適、舒展、方便而有品位、有層次的生活標準。為追求現代生活方式的人們，提供了越來越多的社會公休假期的休閑型居家產品，使家庭假期生活的豐富多彩，或與朋友親戚共同度假、共享假期、共同享受生活。
v新的投資觀念，促進了產權式酒店的發(fā)展。恩格爾系數低于一定標準時，表明具備了個人投資能力。產權式酒店作為一種投資品種得到了市場的認同。
二、投資實例分析
1、金華國貿大廈南樓實施“產權式酒店”分析
v 區(qū)域范圍：金華國貿大廈南樓共292套客房。每套標準房平均占用建筑面積44.86平方米（含公攤面積），其中，單套自用建筑面積為27.38平方米。
v 首期推出中低區(qū)第6-14層155間標準房，每間平均售價24.8萬元。
v 投資者的權利及義務
（1） 投資者一次付清標房售賣價后，取得該房所有權，發(fā)放房地產部門核發(fā)的權證（辦證費用由投資者負擔）。
（2） 投資者購買標房后，返租給酒店經營，約定委托經營后，酒店按年給予每套標準客房壹萬貳仟肆佰元投資回報（年投資報酬額率為5%，如遇銀行利率調整另行約定），并免費給予每套客房每年15天的入住權，若15天/年免房未入住，年底可獲取4000元現金回報。（五一、國慶、元旦、春節(jié)等節(jié)假日期間每套客房每年不得超過五天免費入住日，返租協議另簽）。
（3） 投資者將客房作為自己住宅入住的，應服從酒店統(tǒng)一安排，酒店按每天每間50至70元收取配套設施服務費，居住期間須遵守酒店的各項管理（包括社會治安、消防管理等制度）。（限6樓、7樓）
（4） 投資者將客房實行返租或入住應在年前15天與酒店簽訂協議（今年可在購房合同簽訂時簽訂好返租協議）。
（5） 為保持酒店設備統(tǒng)一美觀，客房內設備不得隨意處置。
（6） 投資者將客房作為自己住宅入住時，由投資者辦理客房財產保險，返租給酒店經營的，由酒店辦理財產保險。
（7）投資方如要向銀行實行7成10年的按揭貸款，實行按揭貸款的必須與大廈第一業(yè)主、銀行三方簽訂客房折價回購協議。
（8）投資方在使用期內實行轉讓時，由雙方自行辦理房地產權證過戶手續(xù)，過戶費用自理，轉讓損益部分由轉讓者自負。
（9）投資者將客房返租給酒店經營的，酒店在每年12月25日至30日結付投資回報。永久返租給酒店經營的，設備由酒店負責維修、保養(yǎng)、更新。
（10）投資者將客房作為住宅入住的，按月在月初前5日交清配套設施服務費，享受同其他客房同等的酒店服務。凡自住者必須按規(guī)定交足配套設施服務費，否則酒店有權處置。屬酒店提供的設備由酒店進行維護、保養(yǎng)，酒店統(tǒng)一更新設備（不可移動的）時，入住房也同時更新，入住房更新設備費用由入住者負擔。維修、保養(yǎng)、更新設備無法入住時，由酒店統(tǒng)一安排相應客房。入住者損壞酒店設備的，按酒店規(guī)定賠償。
（11）投資者將客房實行自住和返租混用的期內維修、保養(yǎng)、更新設備（不可移動的）的費用雙方按時間比例分攤。投資者入住期間，入住價享受3.2折特別優(yōu)惠（限120天內），同時實際委托經營天數，公司或賓館按比例給予投資者回報。
單套投資實例分析
房號： 1008房
建筑面積： 44.86M2
售價： 24.8萬元
首付： 7.5萬元
年回報： 16400元（含免房未入住回報4000元）
投資回報率： 近7%
15年收回投資額： （不計房產增值及回報上漲）
三、產權式酒店蘇州市場剖析
1、產權式酒店蘇州市場剖析
2003年的蘇州地產市場除了風頭十足、上座率極高的“別墅”外，大約就屬“酒店式公寓”這個概念項目最為炙手可熱。隨著吳中區(qū)金茂凱悅的成功，酒店式公寓的租金一路上揚，其較高的投資回報率吸引了眾多人的目光。隨后，市區(qū)、高新區(qū)的酒店式公寓如雨后春筍般出現在我們的這個城市中。
但是國外高檔的星級酒店式公寓一般都具備國際標準的軟硬件設施，出租率達90%以上，租金比一般公寓高出40%至50%，但不提供產權分割出售，即只租不售。
蘇州市場的酒店式公寓大都由爛尾樓改建而成，而這些爛尾樓的土地大都是商辦用地，由于不能按住宅樓的身份進行出售，因此才遮遮掩掩冠以“酒店式”頭銜，實質只是“全裝修小戶型”，或者是產權式酒店。
雖然當今可售產權式酒店越來越成為新的投資趨勢，但就國外成熟的市場來看這僅僅只是一種階段性產品。
A：金茂凱悅 產品描述（特殊賣點）：蘇州第一個爛尾樓改造工程，蘇州首座精裝酒店式公寓。 主力戶型、配比、價格：南、北兩座樓，總建筑面積23000平米，22層，6種套型，共360套。30－92平米／套，以40－50平米為主，92平米少量。 周圍環(huán)境、配套：吳中區(qū)偏遠地區(qū)，目前周圍沒有商業(yè)、商務配套設施及氛圍；交通不方便，僅有吳中公交線、22路；上島咖啡、新島咖啡。 物業(yè)管理：英國威格斯物業(yè)管理顧問，蘇州洲際物業(yè)管理有限公司。 投資回報分析：可回租，由物業(yè)管理公司代辦，每年承諾回報為業(yè)主購買房屋總價的8％；現出租價格小戶在1500－2000元／月，大戶在3500－4000元／月；市場價格已升值。 綜合分析：爛尾樓改造，公共空間狹隘，通風差；吳中區(qū)首個產權式酒店公寓，彌補市場空白；低單價，低總價，低月供；建筑設計、空間設計、物業(yè)管理由國外著名事務機構擔綱。
產品效果：交房三個月來，入住率為30％，有居住也有辦公的，電梯有噪聲，餐廳、會所等配套服務設施未到位。說明此產品實際還是定位于公寓模式，未按酒店式標準提供服務，后續(xù)的物業(yè)管理水平問題已初步顯現。對開發(fā)商而言，其已完成盤活爛尾樓的使命；對投資者而言，還是具有一定的風險。
類似于此模式的還有位于石路的時代晶華、賽風夢想家；閶胥路的富達都市E站、茉莉花國際大酒店；新區(qū)的獅山麗晶、獅上峰匯、嘉業(yè)陽光假日；園區(qū)的師惠樂章；十全街的相皇國際；南門的摩登99等。
B： 明遠國際大酒店
規(guī)模：7層建筑 標準：四星級酒店 區(qū)位：蘇州觀前核心商圈
配套：各項酒店高端設施
管理：聘請酒店專業(yè)公司為業(yè)主管理服務
簡要評價：蘇州作為世界著名的旅游勝地和中國經濟綜合實力較強的城市之一，明遠國際大酒店作為蘇州產權式酒店的開山手筆，拭目以待其市場效應。
類似于此類模式的還有位于觀前的觀前大酒店。
四、信托介入產權式酒店模式探析
1、介入前提
對于一些手頭有產權式酒店項目資源但缺乏開發(fā)資金的建設主體開發(fā)公司（項目資源關系要清晰、可靠），信托公司可以發(fā)揮自己的投融資優(yōu)勢，利用信托平臺，介入項目開發(fā)，以市場劃手段和開發(fā)公司一道合作開發(fā)產權式酒店項目，以期達到合作雙方共贏的局面；甚至在開發(fā)過程中信托公司可以發(fā)揮主導作用，分食項目的大部分利潤，體現金融資本運作力量和效率。
目標客戶必須具備一定的開發(fā)實力、一定的規(guī)模和較高的社會信譽。
2、如何介入
開發(fā)階段：開發(fā)公司必須具有完整的土地使用權、用地規(guī)劃、建筑規(guī)劃、消防審批、人防審批等項目上門先決條件，總之項目資源關系要清晰。解決項目開發(fā)資金問題一般通過自有資金和對外籌資兩條途徑解決，最后通過出售產權式酒店給小業(yè)主獲取銷售款，償還籌資款、回收自有資金并實現一定項目利潤。
經營階段：開發(fā)公司把酒店移交給通過招標競選出的酒店管理公司經營管理，此后小業(yè)主和酒店管理公司只是租賃關系，酒店管理公司依靠其網絡和能力經營生存。
考慮到信托項目的存續(xù)期，短中期項目運作市場認可度較高，因此信托資金一般介入開發(fā)階段為宜，期限短風險相對易控制。
3、框架思路
在設計信托方式時，可以是股權投資或貸款方式的集合資金信托，可以先設立財產權信托然后發(fā)起受益權投資計劃，也可以是直接設立銷售收入的權利信托方式。
股權/貸款方式法律關系清晰、簡單，因此以此為例來說明，對開發(fā)公司而言主要是體現融資功能；但在信托公司與其合作過程中要傾向于體現部分投資功效，共同完成項目開發(fā)，通過銷售款回籠實現合作利潤?？梢约s定當項目實際利潤率超過一定標準時，信托真正按股權比例參與項目利潤分配；項目實際利潤率未達到一定標準時，按約定收益率結算。
§ 發(fā)行集合資金信托計劃，募集一定規(guī)模的資金。
§ 蘇州信托以股權或貸款或兩者結合方式運用于開發(fā)公司,與開發(fā)公司簽訂協議或合同等輔助法律支撐文件。
§ 開發(fā)公司按原計劃實施產權式酒店項目的開發(fā)。
§ 信托計劃的委托人或受益人在同等條件下享有優(yōu)先購買酒店式公寓并且享有購房折扣的權利，其在信托計劃項下相應的受益金額可以折抵一部分產權酒店款；如果委托人放棄優(yōu)先購買權，則開發(fā)公司可以向市場銷售，銷售回款進入銷售專戶。
§開發(fā)公司完成項目的整體銷售，負責償還信托貸款或信托股權清退款。
§蘇州信托負責信托利益的分配清算，信托計劃終結。
2、開展產權式酒店信托業(yè)務的SWOT分析
v優(yōu)勢（S）：信托平臺優(yōu)勢，資金籌措優(yōu)勢，具備專業(yè)投資管理團隊，實現投融資有效結合運作，達到資源消耗低、經濟效益好的目的。
v劣勢（W）：由大量產權式酒店支撐的交換體系先天不足，無法給消費者帶來便利和實惠；支持產權式酒店的法律法規(guī)幾乎為零；政府監(jiān)管缺位、行業(yè)信用存在問題；市場定位不明確。
v機會（O）：開發(fā)商開發(fā)出優(yōu)秀旅游地產項目，在項目完成后交給專業(yè)的管理公司按照產權式酒店模式進行銷售和管理，隨著產權式酒店數量的增加和加盟，國內交換體系在逐步完善后與國外交換體系進行并軌，行業(yè)進入良性運轉，此時旅游地產和分時度假將逐步成為中國旅游業(yè)的主導產業(yè)，各項法律法規(guī)相繼頒布實施，政府的監(jiān)督職能進一步體現。最終實現旅游地產＝產權式酒店＝分時度假＝消費者一體化多方共贏局面。
v威脅（T）：同業(yè)的業(yè)務競爭；北租、浙租等租賃公司通過租賃行業(yè)開展一些結構融資業(yè)務可以達到同意目的；一些新興商業(yè)銀行變通方式的融資業(yè)務。
(xintuo編輯)